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Achat et vente immobilier résidentiel

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L'avant-contrat : promesse de vente ou compromis de vente

Vous voulez acheter un appartement, une maison ou un terrain. Vous avez déjà trouvé, peut être avec l'aide de votre Notaire, l'appartement, la maison ou le terrain qui vous convient. Il faut "arrêter" l'affaire avec le vendeur. Dans tous ces cas, vous allez signer soit une PROMESSE DE VENTE soit un COMPROMIS DE VENTE.

De quoi s'agit-il ?

Ce document est un contrat destiné à préparer la vente définitive qui nécessite du temps.

Il faut au Notaire environ deux à trois mois à compter de la signature de l’avant-contrat pour obtenir des administrations, les renseignements et documents obligatoires pour pouvoir signer la vente en toute sécurité. Il ne peut le faire avant.

Il faut aussi laisser le temps à l'acquéreur de réunir les fonds nécessaires (apport personnel qui n'est pas immédiatement disponible, 1 % patronal, prêt bancaire ou familial, vente du logement précédent, fin d'une procédure de divorce ou d'un règlement successoral, etc...).

Enfin le vendeur a besoin d'un délai pour s'organiser, libérer les lieux et déménager.

Le compromis et la promesse de vente permettent de concrétiser l'accord du vendeur et de l'acquéreur dans l'attente de la signature du contrat définitif.

Cependant, il faut rester prudent. La signature de cet avant-contrat peut avoir lieu rapidement et vous engage. A la signature vous verserez un dépôt de garantie ou indemnité d'immobilisation, correspondant au maximum de 10 % du prix de vente.

Enfin " compromis " et " promesse de vente " sont deux formules d'avant-contrat ayant chacune des avantages et des inconvénients. Votre Notaire vous les expliquera avant de signer, bien entendu.

Dans tous les cas, l'acquéreur n'est jamais tenu d'acheter s'il n'a pas obtenu le prêt nécessaire au paiement du prix de l'opération. N'hésitez pas à contacter votre Notaire. Ne signez rien sans l'avertir. Il vous aidera dans vos démarches, vous accompagnera dans votre projet en toute sécurité et sans dépense ni perte de temps inutiles.

Depuis le 1er Juin 2001, tout acheteur non professionnel, d'un bien immobilier, bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours pour changer d'avis.

Préparer le dossier de vente

Pour permettre à votre Notaire de rédiger l’avant-contrat le plus adapté à votre situation, et ensuite l’acte de vente, vous devez lui transmettre votre titre de propriété et un certain nombre de documents. En copropriété, certaines informations et documents doivent être transmis au futur acquéreur dès l’avant-contrat (loi ALUR).

Quels sont les frais ?

Le vendeur devra vérifier auprès du Notaire s’il sera redevable ou non d’un impôt sur la plus-value et/ou éventuellement d’autres frais liés à la vente (frais de mainlevées par exemple).

L’acquéreur devra régler lors de la signature de la vente chez le Notaire les frais de mutation.

Qui achète ?

Une société civile immobilière ? les deux époux ou l’un d’eux seulement ? des partenaires ? des concubins ? deux ou plusieurs personnes en indivision et/ou en démembrement de propriété (usufruit, nue-propriété) ?

Renseignez-vous auprès du Notaire pour choisir la meilleure solution en fonction de votre situation personnelle.

Vendre / acheter un terrain à bâtir

Vous souhaitez vendre un terrain vous appartenant ou vendre une partie de votre propriété. Une division du terrain devra peut-être être réalisée. Quelle autorisation d’urbanisme obtenir (permis d’aménager, déclaration préalable) ? quelle procédure respectée ? un bornage doit-il être réalisé ?

Vous souhaitez acquérir un terrain afin d’y faire construire la maison de vos rêves ? Ce terrain est-il bien constructible ? Des études de sol et/ou de sous-sol doivent-elles être réalisées ? dépend-t-il d’un groupe d’habitations ? d’un lotissement ?

Avant de se lancer, contactez le Notaire qui sera là pour vous conseiller.

Autres opérations immobilières

Convention de servitude

Être propriétaire d'un terrain ou d'une maison vous donne des droits importants ceux de l'utiliser, le louer, le vendre ou le donner.

En principe, vous êtes le seul à avoir ces droits. En principe seulement car, il y a une exception : les servitudes, qui le plus souvent sont perpétuelles mais qui peuvent être personnelles.

Une servitude donne un pouvoir particulier à son bénéficiaire sur votre propriété, par exemple celui d'y passer à pied ou en voiture. À l'inverse, vous pouvez avoir un droit de passage sur la propriété de votre voisin.

On parle de fonds servant et de fonds dominant :

  • Le fonds servant désigne la propriété qui supporte la servitude.
  • Le fonds dominant désigne la propriété qui profite de la servitude.

Il y a de nombreux types de servitudes : de passage à pied ou en voiture, de canalisation, de vue, d'écoulement des eaux, de plantation, de puisage ou d'arrosage, de non-construction, de non-plantation, de mitoyenneté, etc...

Certaines servitudes sont apparentes, d'autres non. Ainsi un chemin montrera l'existence d'une servitude de passage, mais comment connaître une servitude de non-construction ?

Les servitudes sont constituées par des conventions notariées, mais aussi par un cahier des charges de lotissement ou encore un règlement de copropriété. Or, bien connaître ses droits et ses obligations, ainsi que ceux de ses voisins, est indispensable pour que les relations de voisinage demeurent excellentes. Il n'est pas toujours aisé de savoir si le mur de votre cour, de votre jardin, ou de votre maison vous appartient seulement pour moitié ou est votre propriété exclusive.

N'hésitez pas à demander, avec votre voisin, toutes explications à votre Notaire sur les servitudes éventuelles concernant votre propriété. En principe, elles sont précisées dans votre titre de propriété.

Vous pouvez également en créer d'un commun accord avec l'un de vos voisins si cela s'avère nécessaire.

Le commodat (ou prêt à usage)

Le commodat, ou prêt à usage, est un contrat par lequel le propriétaire d'un bien décide de le prêter gracieusement à une personne de son choix pour qu'elle s'en serve, à charge pour l'emprunteur de lui rendre après s'en être servi. Tel est le cas d'un prêt de voiture entre amis.

Une hypothèse fréquente d'application est celle des parents qui mettent un logement à la disposition de leur enfant étudiant. A priori, ils pourraient lui consentir un bail moyennant le paiement d'un loyer modique voire fictif. Mais si la valeur locative n'est pas respectée, l'administration fiscale pourra effectuer un redressement, ou si le loyer n'est pas versé, assimiler l’opération à un don manuel.

Dans les rapports entre concubins, pour qu'un bien immobilier acquis indivisément reste à la disposition du survivant après le décès du premier sans payer de droits de succession, ces derniers peuvent prévoir un commodat mutuel et viager sur leur fraction respective. De la sorte, les héritiers du défunt ne pourront récupérer les lieux qu'après le décès du second occupant. Cette solution est moins coûteuse qu'une donation ou un testament portant sur l'usufruit ou sur un simple droit d'usage et d'habitation qui sont taxés entre étrangers à 60 % de la valeur du bien transmis.

Ces deux exemples, qui ne sont qu'un échantillon, donnent une idée de l'utilité du commodat qui comme tout contrat engendre des droits et des obligations.

L'emprunteur ne doit utiliser le bien que pour l'objet auquel il est destiné. Les dépenses d'entretien sont à sa charge. De son côté le prêteur ne peut pas, sauf accord contractuel ou décision judiciaire, exiger la restitution de la chose avant le terme prévu au contrat. Les gros travaux lui incombent ainsi que la taxe foncière s'il s'agit d'un immeuble.

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